Esta semana se celebra la fiesta internacional del Orgullo Gay con Madrid como epicentro europeo. SU VIVIENDA conmemora este evento analizando el mercado residencial madrileño en el que se mueve el colectivo LGTB (Lesbianas, Gays, Bisexuales y Transexuales) y lo que ha supuesto la irrupción de estos demandantes de casa, no sólo para el sector de la vivienda, que ha aguantado mejor la crisis en estas zonas, sino también para la renovación a nivel urbano.
Este mercado inmobiliario se ha identificado desde los años 90 con el barrio deChueca (en el céntrico distrito de Justicia), pero en los últimos años ha comenzado a estar presente en otros enclaves. Cada vez más banderas arcoíris ondean enLavapiés (Embajadores) y Malasaña (Universidad). La principal causa de esta expansión ha sido la aceptación social de este gran colectivo, cifrado en más de dos millones y medio de personas.
Además del reconocimiento social, otros factores inmobiliarios han hecho que el colectivo gay mire más allá de Chueca. La contada oferta de viviendas y la alta demanda (fundamentalmente de jóvenes, también heterosexuales) junto con losaltos precios han obligado a estos residentes a desplazarse a nuevos destinos de la ciudad.
La llegada de la comunidad LGTB a Lavapiés o Malasaña es una buena noticia inmobiliaria y urbana. Basta con ver la profunda transformación de Chueca, que ha pasado de ser un área degradada y envejecida a convertirse en el Soho madrileño, con gran oferta comercial y de restauración, un proceso conocido como gentrificación.
Desde el punto de vista inmobiliario, el renacer de Chueca ha dado brillo al mercado de la vivienda. “El hecho de ser referencia gay ha impulsado este sector, algo que ahora está pasando en otras áreas, como Lavapiés y Malasaña, porque Chueca se ha quedado pequeño”, señala Lola Gilaberte, directora de la inmobiliaria Vanity Chueca.
Jorge y Javier ponen voz a este trasvase de la demanda LGTB. Se acaban de mudar a Lavapiés tras vivir varios años cerca de Chueca. “Buscábamos una casa que se adaptara a nuestras necesidades y que no costara más de 600 euros al mes. Elegimos Lavapiés por tener un precio relativamente económico, ser un barrio con identidad propia y con vida y por su cercanía a la Puerta del Sol, Atocha o al barrio de Las Letras”, comenta Jorge. “La gente está saliendo de Chueca por sus altos precios y la normalización, cada día más patente, de las personas LGTB en la sociedad madrileña”, explica Javier.
El hecho de que la zona gay por excelencia va a otro ritmo se ve en los datos deurban Data Analytics (uDA), empresa especializada en el Big Data inmobiliario. Según uDA, que tiene como base las operaciones reales de compraventa, el valor medio de la vivienda en Chueca asciende a 3.569 euros por metro, por encima de los 3.133 del distrito Centro y muy superior a la media de la ciudad, de 2.670 euros.
Por otra parte, desde uDA informan de que los precios se están disparando enLavapiés y Malasaña. Sobre todo, en Lavapiés, donde suben a un ritmo del 21%. En Malasaña, la escalada es del 10,1%. Estos notables incrementos ponen de manifiesto que dichos barrios están de moda en general y, particularmente, entre la comunidad LGTB. Además, Lavapiés goza del menor plazo de venta. Las viviendas se venden aquí en 11,6 semanas, mientras que en el resto de zonas estudiadas este periodo ronda las 14 semanas.
Gilaberte admite que la crisis también ha afectado al mercado de la vivienda en Chueca, aunque remarca que ha resistido mejor que otras zonas gracias, en parte, al motor de la demanda gay. Eso sí, lamenta que aquí afecta mucho más la sequía de crédito. “Quizá por ello”, prosigue, “ahora hay más oferta de alquiler que de venta”. Apunta que, por ejemplo, el arrendamiento de un piso exterior de 70 metros cuadrados y un dormitorio cuesta unos 800 euros al mes. “Los precios, tanto de venta como de alquiler, están subiendo y eso ha hecho que salgan inmobiliarias como setas”, advierte.
Mayor inmunidad a la crisis
Roberto Hernández, director de Inmobiliaria Gamero, corrobora que “los precios no han caído en Chueca como en el resto de la ciudad y ahora están estabilizados e incluso repuntando un poco”. Tanto Hernández como Gilaberte recalcan que no hay que olvidar que Chueca, además de ser el barrio gay, está cerca del centro. Al margen del colectivo LGTB, que tiene un peso relevante, argumentan que cuenta con demanda de todo tipo, desde solteros a parejas jóvenes pasando por inversores que compran para alquiler.
“He visto evolucionar el barrio por completo y puedo decir que actualmente vive su mejor momento. Mejor incluso que cuando empezó el movimiento gay. Ahora está todo más normalizado”, indica Hernández. De cualquier modo, espera que el mercado inmobiliario “no se vuelva loco”. “Además, hoy no es tan dependiente de la demanda LGTB. También destaca la demanda de gente joven sin hijos. Por contra, apenas buscan casa las familias tradicionales”, declara.
La ausencia de las familias en Chueca parece evidente viendo las tipologías existentes. “Hay producto variado, desde estudios de 25 o 30 metros cuadrados a viviendas de 200 a 250, pero abundan los pisos de 45, 50 o 60 metros, los más demandados”, comenta Hernández. “Los precios no son baratos”, avisa. “Un piso de 50 metros sin reformar en Chueca ronda los 150.000-160.000 euros. Si está reformado, se va a 190.000-200.000”, dice, reconociendo que Malasaña, que colinda con Chueca, es más económico.
Desde uDA ratifican que las viviendas más demandadas en Chueca y de mayor rentabilidad son los pisos de dos dormitorios de 70 a 100 metros cuadrados, cuyo precio unitario asciende a 4.140 euros por metro.
“Chueca, Lavapiés y Malasaña son tres barrios donde el proceso de gentrificación se encuentra en etapas diferentes. Chueca fue el primero y ese proceso está finalizado, por lo que la relación de oferta y demanda es de reposición. Por contra, Malasaña y Lavapiés están iniciando esa transformación y las casas con mejor comportamiento son diferentes por el perfil social que se está implantando”, especifica Carlos Olmos, director de uDA.
Como recuerda Hernández, los inmuebles pequeños son fruto de segregaciones de casas y especifica que la demanda suele preferir un producto a reformar. “Estas viviendas salen más económicas y a la gente le atrae hacer los hogares a su gusto”, afirma, al tiempo que no olvida que también hay demanda LGTB para hogares grandes y exclusivos. “En este escaparate, las calles más cotizadas son Fuencarral, Hortaleza o Valverde”, explica.
Mirando a este mostrador de casas de alto nivel, Gilaberte declara que su empresa comercializa un piso exterior de 250 metros por 1,6 millones de euros. “El comprador gay también pide este tipo de propiedades. Se trata, por ejemplo, de directores de empresas con alto poder adquisitivo. Lo más caro en el corazón de Chueca está en las plazas, donde apenas hay oferta y ésta contrasta con el grueso del producto, situado en calles estrechas”, asegura.
Una voz autorizada en el exclusivo escaparate de casas de Chueca y alrededores esEduardo Crisenti, director de la zona Centro de Engel & Völkers. “En general, el mercado en Chueca lleva unos años estable. Las zonas con un público concreto aguantan mejor la crisis y, además, las oscilaciones del precio no son muy grandes”, expone. Al hablar de demanda segura también se refiere a la gran presencia de inversores que, al calor de la comunidad LGTB, ven en Chueca una buena inversión donde “alquilar es sencillo”.
En este punto, uDA informa de que el alquiler más caro de las áreas analizadas está en Chueca (15,5 euros al por metro cuadrado), aunque, en esta ocasión, no dista mucho del resto de valores. La renta media en Malasaña se sitúa en 15,3 y en Lavapiés en 14,8. Pero estas diferencias seguirán ampliándose, ya que el mayor crecimiento de los precios se da en Chueca. Exactamente, más de un 8%. “Al igual que pasa en la compra, los pisos pequeños son los que menos tiempo tardan en alquilarse”, recalcan en uDA.
Gentrificación y lujo
En la misma línea que el resto de expertos, Crisenti admite que “la zona está algo saturada y de ahí que el público gay esté desplazándose a otras áreas”. “Chueca ya no es la novedad”, sostiene. “Este perfil con poder adquisitivo”, añade, “está a la última y ahora mismo la tendencia está en Embajadores y Lavapiés”. En concreto, Crisenti cita las zonas de La Latina y Tirso de Molina. “El fenómeno de gentrificación que vivió Chueca se empieza a notar en Embajadores, con cierto movimiento hasta Malasaña, hasta, por ejemplo, la calle Conde Duque”, dice.
Centrándose en el sector del lujo, Crisenti reconoce que en Chueca no hay mucha oferta y que se limita a viviendas reformadas de más de 300 metros en edificios representativos. “Hemos tenido casas estupendas en las calles Libertad o Fuencarral, pero a la demanda le cuesta mucho gastarse uno o dos millones en estas áreas con tanto movimiento”, indica. “Aquí el alto standing queda desmerecido porque hay mucha oferta de ocio”, remarca. Destaca un comprador muy variado con gran presencia de extranjeros. “En este sector, Chueca va mucho más allá del mundo LGTB”, concluye.
